FM契約で注意すべきポイント｜管理業務で起きる責任のズレとは
syoshi.td不動産の管理業務において、
FM契約（ファシリティマネジメント契約）という言葉を聞くことがあります。
FM契約は、
建物や設備の維持・管理を行うための契約です。
一見すると、
「現場の管理業務を行う契約」
として分かりやすく見えますが、
実務では責任や契約関係が複雑になりやすい特徴があります。
この記事では、FM契約において注意すべきポイントを整理します。
1．FM契約とは何か
FM契約とは、
建物の維持管理や設備管理を委託する契約です。
具体的には、
・設備の点検
・修繕対応
・日常的な管理業務
などが含まれます。
ただし、
実際の業務は単独の契約で完結しないことが多く、
他の契約と組み合わさるケースが一般的です。
2．FM契約が単純でない理由
FM契約が複雑になる理由は、
実務が複数の主体によって行われるためです。
例えば、
・PM（運営管理）
・FM（設備管理）
・再委託先
それぞれが異なる契約で動いていることがあります。
その結果、
一つの契約だけでは全体の責任関係が見えなくなります。
→PM契約の構造について整理した記事はこちら
3．FM契約で見落としやすいポイント
FM契約では、次のような点に注意が必要です。
① 責任範囲の曖昧さ
FM業務では、
どこまでが自社の責任かが分かりにくくなることがあります。
特に、
・設備トラブル
・修繕対応
誰が責任を負うのかが問題になります。
② 再委託による構造の複雑化
FM業務は、
👉 再委託されることが多い分野です。
そのため、
👉 実際の作業を行う主体と契約上の責任主体が異なることがあります。
→再委託条項のリスクを整理した記事はこちら
③ 現場と契約のズレ
FM契約では、
現場の対応と契約内容が一致しないことがあります。
例えば、
・契約上は対象外の業務を対応している
・想定外の対応を求められる
これが責任の問題につながることがあります。
4．なぜこのような問題が起こるのか
これらの問題の背景には、
契約と実務の分離があります。
・契約は役割ごとに分かれている
・実務は一体として動いている
このズレによって、
責任関係が不明確になります。
5．契約をどのように見るべきか
FM契約のような構造では、
契約単体ではなく、
契約全体の関係を整理することが重要です。
・誰がどの役割を担っているのか
・どこまでが自社の責任なのか
全体として把握する必要があります。
→契約書は条文単体で読んではいけない理由はこちら
6．まとめ
FM契約は、
現場の業務を担う契約である一方、
・再委託
・複数契約
・実務とのズレ
といった要素により、
責任関係が複雑になりやすい契約です。
そのため、
契約単体ではなく構造として整理することが重要です。
※契約構造を整理したい方へ
複数の契約が関係する場合、
契約全体の関係を整理することが重要です。
当サービスでは、
・契約構造の整理
・責任範囲の整理
・実務との関係の整理
を行い、判断材料として提供しています。
→契約書リスク診断の詳細はこちら
→具体的にどのように契約書を判断するのか整理した記事はこちら
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