PM契約で注意すべき契約構造｜管理業務で起きるリスクとは

不動産の管理業務において、

PM契約（プロパティマネジメント契約）という言葉を聞くことがあると思います。

一見すると、

「管理業務を委託する契約」

としてシンプルに見えますが、

実務では複数の契約や関係者が関わることが多く、構造が複雑になりやすい契約です。

この記事では、PM契約において注意すべきポイントを整理します。

1．PM契約とは何か

PM契約とは、

不動産の運営・管理業務を委託する契約

です。

具体的には、

・テナント対応
・収益管理
・運営調整

などが含まれることがあります。

ただし、

実際の業務はこれだけで完結しないことも多く、

複数の契約と組み合わさることがあります。

2．PM契約が単純でない理由

PM契約が複雑になりやすい理由は、

業務が複数の役割に分かれているためです。

例えば、

・運営管理（PM）
・施設管理（FM）
・その他の業務委託

それぞれ別の契約で構成されることがあります。

このような場合、

一つの契約だけでは全体が見えない状態になります。

→誰と契約しているのか分かっていますか？はこちら

3．PM契約で見落としやすいポイント

PM契約では、次のような点に注意が必要です。

① 契約関係と実務のズレ

契約上の相手と、

実際に指示を出す主体が異なることがあります。

その結果、

どの契約を前提に動くべきか分かりにくくなることがあります。

② 指示系統の複数化

複数の関係者が関与することで、

指示が複数のルートから出ることがあります。

その場合、

どの指示を優先するかの判断が必要になります。

③ 責任範囲の曖昧さ

業務が分かれていることで、

どこまでが自社の責任かが分かりにくくなることがあります。

特に、

・再委託がある場合
・他の契約と連動している場合

には、

責任の範囲が複雑になります。

→再委託条項のリスクはこちら

4．なぜこのような問題が起きるのか

これらの問題の背景には、

契約が分かれている一方で、実務は一体として動いている

という構造があります。

つまり、

・契約は個別に存在する
・実務は連動している

このズレが、

判断の難しさを生みます。

5．契約をどのように見るべきか

PM契約のような構造では、

契約単体ではなく、

契約全体の関係を整理することが重要です。

・どの契約がどの役割を持つのか
・どの範囲が自社の責任なのか

全体として把握する必要があります。

→契約書は条文単体で読んではいけない理由はこちら

6．まとめ

PM契約は、

一見シンプルに見えても、

・複数の契約が関係する
・実務との関係が複雑になる

といった特徴があります。

そのため、

契約単体ではなく、構造として整理することが重要です。

※契約構造を整理したい方へ

複数の契約が関係する場合、
契約全体の関係を整理することが重要です。

当サービスでは、

・契約構造の整理
・責任範囲の整理
・実務への影響の整理

を行い、判断材料として提供しています。

→契約書リスク診断の詳細はこちら

→具体的にどのように契約書を判断するのか整理した記事はこちら