マスターリース契約のリスク｜契約構造で見る注意点

不動産の管理において、

マスターリース契約（いわゆるサブリース契約）という形を採用しているケースがあります。

一見すると、

「賃料が安定する仕組み」

としてメリットが強調されることが多い契約ですが、

実際には契約構造によってリスクの内容が大きく変わる契約です。

この記事では、マスターリース契約を
契約構造の観点から整理します。

1．マスターリース契約とは何か

マスターリース契約とは、

事業者が物件を一括で借り上げ、第三者に転貸する契約

です。

つまり、

・オーナー → 事業者（借上）
・事業者 → 入居者（転貸）

二重の契約構造になっています。

2．なぜ契約構造が問題となるか

マスターリース契約では、

契約と実態が分かれる構造になります。

・オーナーの相手は借上会社
・実際の入居者とは直接契約していない

この構造により、

収益・責任・条件変更の問題が生じます。

3．マスターリースで起きるリスク

マスターリース契約では、次のような点が問題になります。

① 収益構造の固定化

契約によっては、

賃料が一定期間固定される場合があります。

一見すると安定しているように見えますが、

市場の変化に対応できない可能性があります。

② 条件変更の問題

契約内容によっては、

将来的な条件変更が可能となっている場合があります。

例えば、

・賃料の見直し
・契約条件の変更

想定していた収益が維持できない可能性があります。

③ 責任の分離

マスターリースでは、

実際の管理と契約上の関係が分かれます。

・入居者対応は事業者
・オーナーは直接関与しない

問題が発生した場合に、

どこまで責任が及ぶのかが分かりにくくなります。

4．他の条文との関係

マスターリース契約は、

単体ではなく複数の契約と組み合わさることが一般的です。

①PM契約との関係

運営管理は、

別途PM契約で行われることがあります。

→PM契約の構造を整理した記事はこちら

②FM契約との関係

設備管理については、

FM契約として分離されることがあります。

→FM契約の注意点を整理した記事はこちら

③再委託との関係

実務では、

さらに再委託が行われることもあります。

→再委託条項のリスクを整理した記事はこちら

5．契約をどのように見るべきか

マスターリース契約では、

契約単体ではなく、

全体の構造として把握することが重要です。

・誰と契約しているのか
・誰が実際に業務を行っているのか
・どこまで責任があるのか

全体として整理する必要があります。

→契約書は条文単体で読んではいけない理由はこちら

6．まとめ

マスターリース契約は、

安定した仕組みに見える一方で、

・収益構造
・条件変更
・責任の分離

といった点で、

契約構造によるリスクが生じる契約です。

そのため、

契約単体ではなく構造として整理することが重要です。

※契約構造を整理したい方へ

マスターリース契約のように、
複数の契約が関係する場合は、
契約全体の関係を整理することが重要です。

当サービスでは、

・契約構造の整理
・責任範囲の整理
・実務との関係の整理

を行い、判断材料として提供しています。

→契約書リスク診断の詳細はこちら

→マスターリース契約のように多層構造となる
　契約のリスクを整理した記事はこちら